Courtage en prêt immobilier

Le courtage en prêt immobilier est une profession d'essence bancaire exercée par le courtier en prêt immobilier ou courtier hypothécaire (par référence à la garantie souvent exigée en crédit immobilier). Exerçant avec l'un des statuts d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, celui-ci négocie un crédit immobilier, entre un établissement financier et un particulier ou un professionnel à la recherche de financement d'un bien immobilier.

Courtage en prêt immobilier

Les emprunteurs choisissent un courtier qui recherche, pour leur compte, un crédit immobilier auprès des établissements financiers du marché ainsi que les meilleures conditions, compte tenu de leur situation financière (solvabilité) et de leur demande de crédit.

En France, le courtage en prêt immobilier est apparu dans les années 1970. L’entreprise Cafpi, créée en 1971, a été la première à proposer cette offre. Du fait des transformations de la distribution bancaire, l’activité d'intermédiation en opérations de crédit est, depuis, en plein développement : en 2015, les courtiers en prêt immobilier ont atteint près de 40 % de parts de marché dans la commercialisation des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers. Cette pratique est encore beaucoup plus courante dans d’autre pays d’Europe : en Angleterre, 60 % de parts de marché, en Espagne 50 %, par exemple.

Comme pour tout contrat bancaire, les consommateurs doivent rester attentifs. Les litiges avec les intermédiaire bancaires sont aussi répandus que ceux qui existent avec les banques.^{[réf. nécessaire]}

La Commission européenne a réalisé une étude sur les intermédiaires de crédit, en 2009, montrant que ceux-ci favorisent la liberté de choix des clients et l'exercice effectif de la concurrence entre établissements prêteurs, ainsi que la mobilité bancaire des clients particuliers, vue, par certains, comme freinée.

Avec l'importante réforme du code monétaire et financier de 2012, les courtiers entrent désormais dans l'une des catégories d'Intermédiaires en Opérations de Banque et en Services de paiement (iobsp), aux termes de l'article R. 519-4 de ce Code. Les IOBSP sont répartis, au total, en quatre catégories juridiques.

Cette réforme est entrée en vigueur depuis le 15 janvier 2013. Depuis lors, les quatre catégories d'intermédiaires bancaires, dont les courtiers, relèvent de la supervision de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, en vue d'une meilleure protection des consommateurs financiers (suite des travaux du G 20 de septembre 2011 et du Rapport sur la "Conduite des affaires", de 2010).

Le 13 septembre 2013, le Parlement européen a voté la nouvelle Directive encadrant le crédit immobilier, qui fait une large place aux intermédiaires, donc, aux courtiers.

Cette profession, très fragmentée, naguère mal connue statistiquement : environ 30.000 intermédiaires bancaires, dont la part de courtiers au nouveau sens du Code monétaire et financier est mieux cernée, depuis mai 2013 : aux alentours d'un quart de ces professionnels recensés et immatriculés, soit, à terme, sans doute 7.500 Courtiers en crédits immobiliers.

En France, plusieurs organismes professionnels représentent cette profession : la CNCIOB (Chambre Nationale des Conseils Intermédiaires en Opérations de Banque) créée en janvier 2010 par la CNCEF elle-même créée en 1957 ; l'ASF (Association des Sociétés Financières ; l'APIC (Association professionnelle des intermédiaires en crédits) créée en juillet 2010 ; l'AFIB-IOB ; l'ANACOFI-IOBSP.

Mise en concurrence

Le recours à un courtier permet de mettre toutes les banques en concurrence, d’obtenir des taux avantageux et un service plus complet. La personne à la recherche de financement qui fait appel à un courtier bénéficie tout d’abord d’un gain de temps. En effet, elle n'a pas à rencontrer, elle-même, toutes les banques une par une. Mais faire appel à un courtier implique également un gain d'argent car, par leur connaissance du secteur et du marché, mais aussi par l'effet du nombre de dossiers présentés en banque, les courtiers obtiennent des taux d’emprunts attractifs.

Lorsque le client lui a apporté toutes les informations nécessaires à l'évaluation du dossier (actif, passif, revenu, stabilité d'emploi, etc.), il peut dire à quoi le client peut s'attendre. Par exemple, il évaluera la valeur maximale du prêt hypothécaire qu'il est possible de contracter, la somme qu'il faut consacrer aux versements hypothécaires et aux autres obligations financières, ainsi que celle qu'il faut verser comme mise de fonds.

Organismes de formation professionnelle des Courtiers en crédits

À compter du 1^er janvier 2013 (application au 15 janvier 2013), les Courtiers en crédits, immobiliers, ou non, doivent détenir une attestation de compétence professionnelle. Celle-ci est obligatoire pour que le Courtier puisse obtenir son immatriculation au Registre des Intermédiaires tenu par l'ORIAS, condition requise pour exercer l'activité d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP).

De nouveaux Organismes de formation sont apparus, à cet effet, pour dispenser la formation bancaire spécifique prévue pour les IOBSP. Il n'existe pas de liste centralisée de ces Entreprises, qui se présentent librement, notamment via internet.

Ces Organismes doivent, selon leurs propres modalités pédagogiques, délivrer :

• des supports de formation conformes au programme prévu par Arrêté,
• un Livret de stage individuel retraçant les heures effectuées,
• une attestation de compétence, à la suite d'un QCM de contrôle des connaissances.

Ces éléments constituent des facteurs supplémentaires de protection des clients qui s'adressent à des Courtiers en crédits.

Rémunération des courtiers

Un courtier en prêt immobilier a deux moyens d'être rémunéré.

• par une commission bancaire : à chaque prêt accordé par l'intermédiaire d'un courtier, les banques peuvent verser une commission fixée selon les conventions qui ont été signées, et qui représente un pourcentage du montant du prêt. Cette commission peut être plafonnée. Elle est la contrepartie d'un travail d'apport de clients, et couvre des frais de commercialisation et de distribution que la banque n'a, de fait, pas supporté grâce à l'intervention du courtier ;
• par une rémunération versée par le client : ils facturent à leurs clients des frais (frais de dossier et/ou frais de mandat de recherche), qui correspondent à l'apport d'informations de marché au client, à la préparation de son dossier, à l'analyse comparative des offres et à la proposition d'un taux avantageux et/ou d'une banque dont la stratégie entre dans le projet personnel du client.

Rémunération du courtier par le client

Le principe de la rémunération du courtier est posé par le code monétaire et financier, dans son article L. 519-1.

L’article L.519-6 du code monétaire et financier pose un principe au paiement de cette rémunération. Celui-ci dispose qu’« il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés ».

Un courtier peut donc obtenir sa rémunération du client (quelle qu'en soit la dénomination : commission, honoraires, frais de dossier) seulement après la mise à disposition des fonds ("déblocage") prêtés, souvent matérialisée par la signature de l’acte authentique de vente immobilière chez le notaire.

Par exception, cette règle de différé de paiement ne s'applique pas lorsque l'intermédiaire bancaire agit dans le cadre de la prestation de conseil indépendant en crédit immobilier (art. L. 313-13 du Code de la consommation).

Points d'attention juridiques et réglementaires

L'accès à cette profession, puis son exercice, suppose le respect de conditions spécifiques.

Les courtier-iobsp en crédits immobiliers sont soumis aux obligations commerciales et bancaires générales. Ils doivent donc respecter des obligations particulières, posées par le code monétaire et financier pour l'ensemble des courtiers en crédits.

Ces obligations sont plus lourdes que celles supportées par les commerciaux des agences bancaires. En effet, les courtiers doivent exercer une obligation de conseil à l'égard de leurs clients, alors que les vendeurs des banques sont soumis à une obligation de moindre intensité : l'obligation de mise en garde.

Ainsi, depuis le 15 janvier 2013, la réglementation bancaire confère une plus grande protection aux emprunteurs qui souscrivent directement un crédit immobilier chez un courtier.

À terme, cet ajout d'une obligation de conseil en crédits des courtiers-iobsp pourrait remettre en cause l'obligation des prêteurs, limitée à la mise en garde : la mise en garde pourrait ainsi disparaître pour se voir remplacée par une obligation de conseil généralisée et homogène, ce qui harmoniserait ainsi la protection des emprunteurs, quel que soit le canal de souscription choisi pour le crédit.

Si l'exercice de cette profession nécessite de respecter des obligations particulières, son accès est, préalablement, réglementé.

La pratique de l'intermédiation bancaire nécessite l'immatriculation au Registre des intermédiaires de la banque, de l'assurance et de la finance, tenu par l'ORIAS.

Toute personne ou entreprise pratiquant la commercialisation d'opérations de banque (crédits, paiements, dépôts) sans cette immatriculation (accessible publiquement) se trouve en situation d'exercice illégal de la profession d'intermédiaire bancaire, ou de courtier en crédits.

La Directive sur le crédit immobilier (Mortgage Credit Directive, MCD) est applicable en droit français le 21 mars 2016, même transposée par la France à une date ultérieure, sans doute, le 1^er juillet 2016^[pas clair].

Notes et références

• Cet article est partiellement ou en totalité issu de l'article intitulé « Courtier hypothécaire » (voir la liste des auteurs). (voir aussi la page de discussion)

Voir aussi

Articles connexes

• Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement
• ORIAS
• Glossaire de l'immobilier
• Droit de la distribution bancaire
• Responsabilité du banquier dispensateur de crédit
• Code monétaire et financier
• Conseiller en gestion de patrimoine
• Conseiller en investissements financiers
• Éducation financière
• Directive sur les services de paiement
• Autorité de contrôle prudentiel et de résolution