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Crowdbuilding modifier
Le terme crowdbuilding (littéralement «construction par la foule», «construction collective») décrit une forme de production participative appliquée à l'immobilier. Ce terme est issu du néologisme anglo-saxon crowdsourcing inventé et popularisé par Jeff Howe et Mark Robinson, rédacteurs à Wired Magazine dans un article intitulé «The rise of crowdsourcing» («La montée du crowdsourcing»)[1].
Le crowdbuilding permet aux futurs propriétaires d’un appartement dans une résidence neuve de concevoir eux-mêmes le logement dans lequel ils vont vivre, ainsi que des espaces partagés par les occupants de l’immeuble (espaces intérieur ou extérieur, de coworking, de jeux pour les enfants, potagers etc.). Le recours à des outils relevant du numérique, notamment des plateformes en ligne, a permis à cette méthode d’être mise en oeuvre[2].
Le crowdbuilding s'inscrit donc dans le rapprochement entre économie numérique et secteur immobilier[3]. On trouve également des occurrences du terme désignant par «crowdbuilding» une forme de crowdfunding immobilier[4].
1. Origines et valeurs : économie collaborative et personnalisation = modifier
Le crowdbuilding vise à transposer les valeurs de l’économie collaborative dans le secteur immobilier, c’est-à-dire à mettre au coeur du projet immobilier les besoins, les désirs, ainsi que la créativité des futurs habitants. Il s’agit ainsi de redéfinir les rôles des acteurs du projet en donnant plus de place aux habitants, dans un secteur où les promoteurs produisent souvent des logements aux typologies, surfaces et caractéristiques standardisées[5] qu’ils cherchent ensuite à vendre à des acquéreurs potentiels (phase de commercialisation)[6]. L’ambition du crowdbuilding est de faire passer l’immobilier de cette logique de l’offre à une logique où c’est demande qui déterminera l’offre, permettant une personnalisation des appartements, similaire à celle qui a été observée dans d’autres industries (textile, automobile etc.) ces dernières années[7] dans le contexte de la personnalisation de masse.
2. Processus et acteurs modifier
L'émergence d'outils numériques favorise cette démarche. À travers une plateforme numérique, les futurs habitants peuvent désormais identifier le quartier qui correspond à leurs déplacements quotidiens, à leurs exigences en termes d’équipements (école, proximité des noeuds de transport, etc.), de loisirs et de commerces, ainsi qu’à leurs moyens financiers. Ils peuvent ensuite configurer leur logement selon leur mode de vie, tout en suivant en instantané l’impact de leurs choix sur leur budget total : surfaces, nombre et agencement des pièces, aménagement intérieur, exposition, etc. Un algorithme fait coïncider ces demandes avec les volumes prévus par l’architecte pour le bâtiment, dont un promoteur immobilier se charge ensuite de la construction[8].
3. Impacts de la démarche de crowdbuilding modifier
3.1. Personnalisation des logements modifier
Le crowdbuilding permet aux futurs habitants de déterminer un nombre important de paramètres de leur logement, dans un contexte où, en France, 72% des personnes cherchant à acquérir un bien immobilier craignent de ne pas trouver de logement correspondant à leurs attentes[9]. L’objectif est d’augmenter le bien-être des habitants, les caractéristiques d’un logement ayant un impact fort sur l’expérience d’habitat[10].
3.2. Création d’une communauté modifier
L’application d’une démarche de crowdbuilding conduit à la constitution d’un groupe de futurs habitants impliqués dans la co-conception du projet immobilier dès ses premières phases. Cela permet d’augmenter la part de propriétaires-occupants dans les bâtiments construits et de limiter celle des investisseurs cherchant un pur produit financier. Elle aide enfin à jeter les bases d’une communauté animant la vie collective du bâtiment, stimulant les interactions entre voisins (pour l’échange de petit matériel ou de services par exemple) et facilitant la conception démocratique et la gestion commune d’espaces partagés[11].
3.3. Transformation du modèle économique du projet immobilier modifier
Le crowdbuilding modifie le modèle économique de l’immobilier en diminuant notamment le risque commercial lié à la vente des logements ainsi que les coûts de commercialisation. En effet, la réservation des logements peut se faire très en amont d’un projet (avant le dépôt du permis de construire) sécurisant financièrement l’opération immobilière et la totalité du processus peut s’effectuer en ligne, limitant les coûts liés à la promotion du programme (espace de vente physique, affichage publicitaire, tractage sur la voie publique…). La personnalisation précoce permise par le crowdbuilding génère des économies de construction (moins de portes, de salles d’eau, des espaces souvent plus grands) et supprime également les travaux modificatifs acquéreurs (TMA), c’est-à-dire les travaux demandés par l’acquéreur d’un appartement au promoteur pour en modifier certaines caractéristiques avant la fin de la construction.
3.4. Impact social modifier
Grâce aux transformations du modèle économique du projet immobilier, les logements construits sur-mesure s’avèrent moins coûteux. L’accession à la propriété est facilitée[12]. Les ménages qui disposaient déjà des moyens d’accéder à la propriété au prix du marché peuvent quant à eux s’offrir des appartements plus grands ou mieux situés.
Bibliographie modifier
ADAM Matthieu, 2017, « Concevoir l’urbain durable. De l’injonction généralisée aux réalisations standardisées, les concepteurs face à la normativité économique et technique », Riurba 2017, n°3. http://riurba.net/Revue/concevoir-lurbain-durable-de-linjonction-generalisee-aux-realisations-standardisees-les-concepteurs-face-a-la-normativite-economique-et-technique/
LUSSAULT Michel, 2007, « Habiter, du lieu au monde. Réflexions géographiques sur l’habitat humain », in PAQUOT T., LUSSAULT M., YOUNES C. (dir.), 2007, Habiter, le propre de l’humain, Paris, La Découverte, https://www.cairn.info/habiter-le-propre-de-l-humain--9782707153203-p-35.htm
RIVATON Robin, PAVANELLO Vincent, 2017, La Real Estech, des rentiers aux entrepreneurs, Paris, Dunod
SELAUDOUX Jean-François, RIOUFOL Jean, 2005, Le marché immobilier, Paris, Puf : https://www.cairn.info/le-marche-immobilier--9782130550846-p-62.htm
- https://www.wired.com/2006/06/crowds/
- https://www.challenges.fr/start-up/comment-la-start-up-habx-veut-dynamiter-l-immobilier-neuf_464711
- RIVATON Robin, PAVANELLO Vincent, 2017, La Real Estech, des rentiers aux entrepreneurs, Paris, Dunod
- https://www.crowdlending.fr/hexagone/
- https://hal.archives-ouvertes.fr/hal-01529040/document
- : « Bien que la pratique des ventes en l’état futur d’achèvement soit généralisée, les promoteurs construisent encore beaucoup sans avoir une commande préalable et, dès lors, génèrent des stocks. » (SELAUDOUX Jean-François, RIOUFOL Jean, 2005, Le marché immobilier, Paris, Puf, p. 65)
- https://www.cairn.info/la-personnalisation-de-masse--9782343051789-page-1.htm
- http://www.lemonde.fr/economie/article/2017/10/21/immobilier-la-start-up-habx-incite-les-promoteurs-a-proposer-des-logements-sur-mesure_5204149_3234.html
- http://mmf.logic-immo.com/mmf/fr/static/espace_presse/communiques-de-presse/observatoire-moral-immobilier/2015/decembre/Décembre-2015_Observatoire_immobilier.pdf
- « Car l’habitat est un objet protéiforme et complexe : le cadre spatial (matériel et idéel, puisque l’habitat est une réalité qui excède la matérialité) socialement construit de l’existence humaine - généralement centrée sur le logis. Parce que l’on prend là en compte un phénomène qui concerne les individus en société, il faut donner un sens dynamique au mot « cadre ». L’habitat n’est pas un simple contenant (de la vie sociale), un support fonctionnel statique de la pratique - manière de signaler à quel point les pensées technicistes et fonctionnalistes de l’habitat, celles de l’urbanisme moderne au premier chef, se sont fourvoyées. L’habitat est une organisation spatiale qui offre du répondant à la pratique. » LUSSAULT M., 2007, « Habiter, du lieu au monde. Réflexions géographiques sur l’habitat humain », in PAQUOT T., LUSSAULT M., YOUNES C. (dir.), 2007, Habiter, le propre de l’humain, Paris, La Découverte, p. 39
- http://www.leparisien.fr/paris-75/reinventer-paris-le-projet-edison-lite-se-fera-avec-les-residents-03-02-2016-5512239.php
- https://objectifaquitaine.latribune.fr/innovation/2017-12-08/immobilier-habx-veut-developper-le-logement-sur-mesure-761016.html