Maintenance de patrimoine immobilier
La maintenance de patrimoine immobilier (ou maintenance du patrimoine bâti ou encore maintenance immobilière) est une activité qui consiste à assurer le maintien en bon état des patrimoines ou biens immobiliers au moyen d'interventions correctives ou préventives sur les locaux et les installations techniques qui s'y trouvent (maintien de la performance des installations, rénovation partielle ou générale et reconstructions).
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Délimitation
modifierLa maintenance immobilière comprend toutes les opérations des niveaux I à V décrites dans la norme FD X 60-025, identiques dans l'esprit à celles de la norme FD X 60-000, adaptées aux exigences de l'immobilier. Elle ne comprend pas l'exploitation[1].
L'exploitation comprend la conduite des installations, la surveillance et les réglages, le remplacement de consommables et petites fournitures, le petit entretien courant et de menues réparation. La conduite des installations comprend les opérations de démarrage, d'arrêt et d'ajustement des consignes de fonctionnement, des équipements et installations, visant à optimiser leur usage.
Chaque intervention de maintenance peut nécessiter le remplacement de pièces d’usure, de pièces de fonctionnement, de pièces de rechange, de pièces détachées, voire d'équipements complets. Il est donc indispensable, dans une relation contractuelle basée sur les définitions normalisées des niveaux de maintenance, de préciser quelles sont les pièces à prendre en considération selon des critères objectifs d'appréciation (type de pièce, valeur de remplacement, etc.).
Niveaux de maintenance
modifier- Niveau I : actions simples qui peuvent être effectuées par l'utilisateur/agent, à l'aide d'instructions simples et sans outillage autre que celui intégré au bien.
- Niveau II : opérations courantes effectuées par un personnel qualifié ou un agent technique, avec des procédures détaillées et un outillage léger.
- Niveau III : opérations de technicité générale effectuées par un technicien qualifié, avec des procédures complexes et un outillage portatif complexe.
- Niveau IV : opérations technique de spécialité effectuées par un technicien ou une équipe spécialisés, maîtrisant une technique ou technologie particulière, avec des instructions générales ou particulières de maintenance et un outillage portatif spécialisé.
- Niveau V : rénovation, reconstruction, remplacement d'une installation, d'un équipement, d'une pièce de structure ou de fonctionnement, selon un processus proche de sa fabrication ou de son assemblage initial.
Contrats multitechniques
modifierLa maintenance peut être sous-traitée à des prestataires, on parle alors de contrats d'externalisation de la maintenance, qui sont qualifiés de multitechniques lorsqu'ils intègrent plusieurs lots techniques[2].
Les termes « conduite et petit entretien » (poste dit P2) et « gros entretien et renouvellement » (poste dit P3) sont des termes propres aux contrats de chauffage. Ces termes ne sont pas définis par la FD X 60-000 car celle-ci se limite à la seule tâche du « service maintenance » n'incluant pas l'ensemble du périmètre des exploitants comprenant aussi la conduite et le renouvellement. Les définitions des postes P2 et P3 ont l'avantage d'être beaucoup plus claires et simples à utiliser et peuvent être utilisées dans un autre cadre contractuel.
Notes et références
modifierNotes
modifierRéférences
modifier- ↑ FD X 60-025 2019, p. 12 § 5.3.
- ↑ Michel Jouvent, « La maintenance - Mettre en œuvre une maintenance efficace au moindre prix dans l'immobilier », Annales des ponts et chaussées, no 90, , p. 69 (lire en ligne)
Voir aussi
modifierBibliographie
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: document utilisé comme source pour la rédaction de cet article.
- Association APOGEE, Livre blanc de la maintenance immobilière, APOGEE, 1993, 222 p. (ISBN 2905423358 et 9782905423351)
- Jean-Paul Stéphant (dir.), La maintenance du patrimoine bâti - Optimiser la gestion technique des bâtiments publics, coll. « Les clés du métier », Territorial Éditions, 2007 (ISBN 978-2-35295-162-9)
- FD X 60-025, Norme FD X 60-025 _ Guide d'application de la norme FD X 60-000 aux patrimoines immobiliers, , 43 p. (lire en ligne).
- Epaurif, Programme d'exploitation Maintenance générique, Établissement public d'aménagement universitaire de la région IDF, , 80 p.
